Ипотека для молодых семей
Обзоры

Залоговые квартиры не дадут «умереть» рынку ипотеки

На них условия кредитования смягчаются в первую очередь

Как и ожидалось в начале финансового кризиса, доля ипотеки значительно упала. Однако вопреки многочисленным прогнозам критичным нынешний уровень назвать пока нельзя, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Количество сделок по договору ипотеки в первом полугодии 2009 года составило 8% от общего числа сделок купли-продажи. В то же время уже сейчас появляются ипотечные квартиры, на которые банки предлагают более привлекательные условия кредитования по сравнению с обычными квартирами.

По итогам первого полугодия 2009 года число сделок по продаже квартир в Москве с использованием ипотечных кредитов составило 1 937. Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в первом полугодии 2008 года, когда по ипотеке было куплено 6120 квартир. Такие данные приводит Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве.

При этом всего в первом полугодии 2009 года число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным УФРС, составило 22,8 тыс. против 30,4 тыс. за аналогичный период 2008 года. Таким образом, если сопоставить число сделок по договору ипотеки и число сделок в целом, то получается, что в первом полугодии 2008 года доля ипотечных сделок составляла 20,1%. За период январь-июнь 2009 года она снизилась до 8,5%.

Получается, доля ипотечных сделок действительно стала меньше, чего и следовало ожидать в связи с кризисом. Однако до уровня статистически незначимой величины она не дошла. Это лишний раз подтверждает тот факт, что рынок недвижимости хоть и испытал на себе влияние экономического кризиса, но вопреки многим прогнозам не «умер», о чем www.irn.ru писал в недавней статье «Слухи о «смерти» рынка недвижимости сильно преувеличены».

В то же время по наблюдениям аналитиков www.irn.ru, из-за кризиса несколько изменились параметры ипотечных сделок. Мало кто сейчас готов входить в классическую долгосрочную ипотеку, планируя много лет выплачивать кредит с повышенной процентной ставкой. Как показывает ипотечный калькулятор, при величине процентной ставки 16%-20% годовых и кредите на 20-30 лет переплата составляет даже не 1,5-2 раза, а 3-5 раз, что вряд ли можно считать целесообразным. Большинство ипотечных кредитов сейчас берут из расчета временно перекредитоваться и довольно быстро выйти из кредита, что актуально для альтернативных сделок. К примеру, владелец однокомнатной квартиры в Москве, вложив часть своих накоплений, покупает по ипотеке двухкомнатную, не торопясь делает в ней ремонт, переезжает, а потом продает прежнюю квартиру и погашает кредит. Или ипотечный кредит берется на выкуп комнаты в коммунальной квартире, чтобы потом выгоднее продать квартиру целиком, а не по частям, и погасить кредит.

Читайте также  Строительство в России: у бизнеса и власти вновь появился посредник

Почему так? По мнению специалистов www.irn.ru, помимо высоких процентов по кредитам у многих граждан пока нет уверенности в завтрашнем дне и стабильности будущих доходов. И люди если и психологически готовы взять кредит, то только при условии, что в ближайшее время они смогут быстро его отдать, продав имеющуюся недвижимость.

А вот брать ипотеку, выплачивая кредит исключительно из своего заработка многие годы, сейчас мало кто готов. Это означает, что квартира по ипотеке перестает быть альтернативой съемной квартире и по экономической доступности начинает сильно уступать арендованному жилью. И число тех, кто по ипотеке собирается купить свое первое жилье – как правило, это приезжие или молодые москвичи, которые начинают жить отдельно от родителей – с наступлением кризиса сильно поубавилось.

Снижение уровня ипотечного кредитования, разумеется, связано не только с нежеланием граждан в трудные времена взваливать на себя кредитное бремя. Гораздо менее охотно, чем раньше, соглашаются на кредиты и сами банки. Как уже писал www.irn.ru в статье «Ипотека возвращается на уровень начала 2000-х», в последние несколько месяцев заметно выросли ограничения банкиров. Например, размер первоначального взноса на вторичное жилье должен составлять не менее 30-40% его стоимости (раньше этот показатель мог не превышать 10-15%, а в некоторых банках существовали программы кредитования и без первоначального взноса). Кредитование на первичном рынке большинство банков просто заморозили. «Серый» доход перестали рассматривать даже если потенциальный заемщик готов его подтвердить справкой с места работы. Ряд банков снизили максимальный срок кредитования с 25-30 до 10-15 лет.

Что интересно, некоторые банки дают понять, что столь придирчивое отношение продлится недолго. Так ВТБ недавно сообщал, что выдал ипотечных кредитов на сумму 6 млрд рублей. Однако годовой план банка на ипотечное кредитование составляет 45 млрд рублей и в банке заявляют, что намерены его выполнить.

Возможно, это им и удастся. У ряда банков сейчас появляется одно из направлений ипотеки, в развитии которого они сильно заинтересованы. Как уже писал www.irn.ru в статье «Ипотечные квартиры будут слегка «оттягивать» рынок жилья вниз», сейчас у крупных банков образовался пул так называемых ипотечных квартир – залоговых квартир, которые оказались в собственности банков из-за того, что заемщики не смогли выплачивать кредит на это жилье. Банки выставляют эти квартиры на продажу и заинтересованы в том, чтоб эти квартиры были проданы как можно быстрее. Например, у ВТБ-24 появилась специальная программа «Витрина залогового имущества», по которой на продажу выставляются ипотечные квартиры. Всего сейчас в базе около 330 таких объектов по всей России, в том числе около 250 – квартиры на вторичном рынке, около 50 – квартиры на первичном и более 30 – загородные дома.

Читайте также  Кто может рассчитывать на льготы по ипотеке

Ранее прогнозируя появление ипотечных квартир, участники рынка заявляли, что банки будут устанавливать на них цены ниже рыночных, чтобы быстрее продать. Но с помощью онлайн сервиса «Оценка недвижимости» аналитического центра www.irn.ru можно увидеть, что цены на «Витрине залогового имущества» сопоставимы с рыночными. Однако льготы все же есть и заключаются они в более низких процентных ставках. Для этих квартир ставка рублях не должна превышать ставку рефинансирования ЦБ (на данный момент 10,75%), в валюте – не должна быть выше 10%. Стандартные условия кредитования в ВТБ составляют от 14,10% годовых в рублях и от 11,1% в долларах.

По мнению специалистов www.irn.ru, банки будут привлекать граждан на покупку квартир не только сниженными процентными ставками. Можно предполагать, что и согласие на кредит, которое сегодня получить нелегко, при выборе залоговых квартир банки будут выдавать гораздо охотнее. В результате ипотечные квартиры как в ВТБ так и в других банках могут стать одним из тех резервов, которые начнут «вытягивать» рынок ипотеки вверх и в будущем вновь станут привлекательной заменой съемным квартирам.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район Сдан от 5 190 000 руб. от 4.7%
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный 4 кв. 2021 г. от 2 082 300 руб. от 6.1%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 4 054 600 руб. от 4.5%
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки 4 кв. 2020 г. от 3 743 253 руб. от 6.1%
Дабл Ленинский район от 2 722 200 руб. от 5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 14 081 723 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 343 250 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 4.5%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2017 г. от 8 065 778 руб. от 4.8%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская 1 кв. 2021 г. от 9 762 500 руб. от 6.5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 324 500 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 12 911 022 руб. от 5.85%
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 16 825 750 руб. от 4.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб. от 6%
Юбилейный г. Реутов 1 кв. 2021 г. от 4 285 175 руб. от 6.5%
Суббота Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская 1 кв. 2019 г. от 42 678 336 руб. от 0.1%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб. от 5.1%
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 5 843 628 руб. от 0.1%
Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 3 кв. 2021 г. от 14 202 760 руб. от 6%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 6 193 908 руб. от 5.85%
Городской квартал BIGTIME Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская 4 кв. 2020 г. от 7 411 980 руб. от 6%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 2 кв. 2024 г. от 9 428 000 руб. от 6%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 600 руб. от 4.5%
Читайте также  Путин поручил разработать меры по обеспечению жильем молодых ученых

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все