
Залоговые квартиры не дадут «умереть» рынку ипотеки
На них условия кредитования смягчаются в первую очередь
Как и ожидалось в начале финансового кризиса, доля ипотеки значительно упала. Однако вопреки многочисленным прогнозам критичным нынешний уровень назвать пока нельзя, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Количество сделок по договору ипотеки в первом полугодии 2009 года составило 8% от общего числа сделок купли-продажи. В то же время уже сейчас появляются ипотечные квартиры, на которые банки предлагают более привлекательные условия кредитования по сравнению с обычными квартирами.
По итогам первого полугодия 2009 года число сделок по продаже квартир в Москве с использованием ипотечных кредитов составило 1 937. Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в первом полугодии 2008 года, когда по ипотеке было куплено 6120 квартир. Такие данные приводит Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве.
При этом всего в первом полугодии 2009 года число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным УФРС, составило 22,8 тыс. против 30,4 тыс. за аналогичный период 2008 года. Таким образом, если сопоставить число сделок по договору ипотеки и число сделок в целом, то получается, что в первом полугодии 2008 года доля ипотечных сделок составляла 20,1%. За период январь-июнь 2009 года она снизилась до 8,5%.
Получается, доля ипотечных сделок действительно стала меньше, чего и следовало ожидать в связи с кризисом. Однако до уровня статистически незначимой величины она не дошла. Это лишний раз подтверждает тот факт, что рынок недвижимости хоть и испытал на себе влияние экономического кризиса, но вопреки многим прогнозам не «умер», о чем www.irn.ru писал в недавней статье «Слухи о «смерти» рынка недвижимости сильно преувеличены».
В то же время по наблюдениям аналитиков www.irn.ru, из-за кризиса несколько изменились параметры ипотечных сделок. Мало кто сейчас готов входить в классическую долгосрочную ипотеку, планируя много лет выплачивать кредит с повышенной процентной ставкой. Как показывает ипотечный калькулятор, при величине процентной ставки 16%-20% годовых и кредите на 20-30 лет переплата составляет даже не 1,5-2 раза, а 3-5 раз, что вряд ли можно считать целесообразным. Большинство ипотечных кредитов сейчас берут из расчета временно перекредитоваться и довольно быстро выйти из кредита, что актуально для альтернативных сделок. К примеру, владелец однокомнатной квартиры в Москве, вложив часть своих накоплений, покупает по ипотеке двухкомнатную, не торопясь делает в ней ремонт, переезжает, а потом продает прежнюю квартиру и погашает кредит. Или ипотечный кредит берется на выкуп комнаты в коммунальной квартире, чтобы потом выгоднее продать квартиру целиком, а не по частям, и погасить кредит.
Почему так? По мнению специалистов www.irn.ru, помимо высоких процентов по кредитам у многих граждан пока нет уверенности в завтрашнем дне и стабильности будущих доходов. И люди если и психологически готовы взять кредит, то только при условии, что в ближайшее время они смогут быстро его отдать, продав имеющуюся недвижимость.
А вот брать ипотеку, выплачивая кредит исключительно из своего заработка многие годы, сейчас мало кто готов. Это означает, что квартира по ипотеке перестает быть альтернативой съемной квартире и по экономической доступности начинает сильно уступать арендованному жилью. И число тех, кто по ипотеке собирается купить свое первое жилье – как правило, это приезжие или молодые москвичи, которые начинают жить отдельно от родителей – с наступлением кризиса сильно поубавилось.
Снижение уровня ипотечного кредитования, разумеется, связано не только с нежеланием граждан в трудные времена взваливать на себя кредитное бремя. Гораздо менее охотно, чем раньше, соглашаются на кредиты и сами банки. Как уже писал www.irn.ru в статье «Ипотека возвращается на уровень начала 2000-х», в последние несколько месяцев заметно выросли ограничения банкиров. Например, размер первоначального взноса на вторичное жилье должен составлять не менее 30-40% его стоимости (раньше этот показатель мог не превышать 10-15%, а в некоторых банках существовали программы кредитования и без первоначального взноса). Кредитование на первичном рынке большинство банков просто заморозили. «Серый» доход перестали рассматривать даже если потенциальный заемщик готов его подтвердить справкой с места работы. Ряд банков снизили максимальный срок кредитования с 25-30 до 10-15 лет.
Что интересно, некоторые банки дают понять, что столь придирчивое отношение продлится недолго. Так ВТБ недавно сообщал, что выдал ипотечных кредитов на сумму 6 млрд рублей. Однако годовой план банка на ипотечное кредитование составляет 45 млрд рублей и в банке заявляют, что намерены его выполнить.
Возможно, это им и удастся. У ряда банков сейчас появляется одно из направлений ипотеки, в развитии которого они сильно заинтересованы. Как уже писал www.irn.ru в статье «Ипотечные квартиры будут слегка «оттягивать» рынок жилья вниз», сейчас у крупных банков образовался пул так называемых ипотечных квартир – залоговых квартир, которые оказались в собственности банков из-за того, что заемщики не смогли выплачивать кредит на это жилье. Банки выставляют эти квартиры на продажу и заинтересованы в том, чтоб эти квартиры были проданы как можно быстрее. Например, у ВТБ-24 появилась специальная программа «Витрина залогового имущества», по которой на продажу выставляются ипотечные квартиры. Всего сейчас в базе около 330 таких объектов по всей России, в том числе около 250 – квартиры на вторичном рынке, около 50 – квартиры на первичном и более 30 – загородные дома.
Ранее прогнозируя появление ипотечных квартир, участники рынка заявляли, что банки будут устанавливать на них цены ниже рыночных, чтобы быстрее продать. Но с помощью онлайн сервиса «Оценка недвижимости» аналитического центра www.irn.ru можно увидеть, что цены на «Витрине залогового имущества» сопоставимы с рыночными. Однако льготы все же есть и заключаются они в более низких процентных ставках. Для этих квартир ставка рублях не должна превышать ставку рефинансирования ЦБ (на данный момент 10,75%), в валюте – не должна быть выше 10%. Стандартные условия кредитования в ВТБ составляют от 14,10% годовых в рублях и от 11,1% в долларах.
По мнению специалистов www.irn.ru, банки будут привлекать граждан на покупку квартир не только сниженными процентными ставками. Можно предполагать, что и согласие на кредит, которое сегодня получить нелегко, при выборе залоговых квартир банки будут выдавать гораздо охотнее. В результате ипотечные квартиры как в ВТБ так и в других банках могут стать одним из тех резервов, которые начнут «вытягивать» рынок ипотеки вверх и в будущем вновь станут привлекательной заменой съемным квартирам.
Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта
Проект | Расположение | ГК | Цена за квартиру | Мин ставка, % |
---|---|---|---|---|
Микрогород в лесу | Красногорский район | Сдан | от 5 190 000 руб. | от 4.7% |
Новоград «Павлино» | г. Железнодорожный | 4 кв. 2021 г. | от 2 082 300 руб. | от 6.1% |
Май город-курорт | Ленинский район | Сдан | от 4 054 600 руб. | от 4.5% |
Кленовые Аллеи | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки | 4 кв. 2020 г. | от 3 743 253 руб. | от 6.1% |
Дабл | Ленинский район | от 2 722 200 руб. | от 5% | |
Сердце столицы | Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха | 2 кв. 2019 г. | от 14 081 723 руб. | от 0.1% |
СИМВОЛ | Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная | 3 кв. 2019 г. | от 7 343 250 руб. | от 0.1% |
Серебряный фонтан | Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская | 4 кв. 2021 г. | от 8 382 860 руб. | от 4.5% |
Царская площадь | Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо | 3 кв. 2018 г. | от 10 673 090 руб. | от 5.99% |
Савеловский Сити | Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская | 4 кв. 2017 г. | от 8 065 778 руб. | от 4.8% |
Жилой квартал D1 | Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская | 1 кв. 2021 г. | от 9 762 500 руб. | от 6.5% |
Headliner | Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха | 3 кв. 2022 г. | от 11 324 500 руб. | от 5.85% |
Фестиваль Парк | Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал | 2 кв. 2020 г. | от 12 911 022 руб. | от 5.85% |
Резиденции Композиторов | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая | 2 кв. 2021 г. | от 16 825 750 руб. | от 4.5% |
Район «Скандинавия» | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка | 1 кв. 2022 г. | от 4 564 048 руб. | от 6% |
Юбилейный | г. Реутов | 1 кв. 2021 г. | от 4 285 175 руб. | от 6.5% |
Суббота | Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская | 1 кв. 2019 г. | от 42 678 336 руб. | от 0.1% |
Румянцево-Парк | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский | 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. | от 4 336 300 руб. | от 5.1% |
Fresh | Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская | 1 кв. 2022 г. | от 5 843 628 руб. | от 0.1% |
Городские резиденции SPIRES | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар | 3 кв. 2021 г. | от 14 202 760 руб. | от 6% |
FoRest | Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино | 4 кв. 2020 г. | от 6 193 908 руб. | от 5.85% |
Городской квартал BIGTIME | Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская | 4 кв. 2020 г. | от 7 411 980 руб. | от 6% |
iLove | Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская | 2 кв. 2024 г. | от 9 428 000 руб. | от 6% |
Nagatino i-Land | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк | 2 кв. 2022 г. | от 10 234 600 руб. | от 4.5% |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

