Новости

Виталий Злочевский: «Если нужна ипотека, покупайте квартиру прямо сейчас»

Покупать квартиру сейчас или набраться терпения и подождать, пока снизятся цены, как сегодня работают дальневосточные риэлторы и почему в Благовещенске не приживется льготная ипотека, Циан.Журналу рассказывает юрист, основатель агентства «Гарантия» и один из основателей Гильдии риэлторов Приамурья Виталий Злочевский.

«Никто не знает, что будет завтра»

— Что происходит на рынке недвижимости Амурской области?

— Первые две недели самоизоляции были очень сложными: никто не понимал, как будет развиваться ситуация. Жизнь замерла: почти не работали МФЦ, большинство сделок сорвалось или отложилось на время, агентства были вынуждены продлевать сроки в договорах. Но жизнь не стоит на месте — сейчас работа агентств недвижимости возобновилась, просмотры идут, договоры заключаются, хотя и дольше обычного.

Никто не знает, что будет завтра. Глобальные изменения в Амурскую область, как правило, приходят через несколько недель после Москвы. Вероятнее всего, нам еще предстоит ощутить на себе негативные последствия пандемии. Стараемся подготовиться: все процедуры, которые удается завершить быстрее, завершаем. А договоры заключаем с запасом в месяц-два.

— Насколько просели продажи?

— Количество сделок в начале апреля значительно упало: по моим ощущениям, более чем в два раза. Цены не снижаются, но и не растут — они зафиксировались на мартовском уровне.

— Для лучшего понимания цен в регионе: что получится купить в Благовещенске, скажем, за 3 млн рублей?

— На первичном рынке этой суммы хватит на однокомнатную квартиру, причем экономкласса и не очень большую — около 40 кв. м. У нас сейчас строятся просторные «однушки» — от 40 до 50 кв. м. Стоимость 1 кв. м в центре города — от 80 тыс. рублей, на окраинах — от 70 тыс. На вторичном рынке 3 млн рублей достаточно для покупки «однушки» с довольно простым ремонтом.

— Как сейчас проходят просмотры квартир?

— Некоторые объекты люди готовы оценить по видеосвязи, но если речь идет о реальной покупке, то стараются приехать и посмотреть лично. В первые пару недель после введения режима самоизоляции люди боялись посещать чужие квартиры, но время идет, а квартирный вопрос решать надо. Конечно, большинство просмотров проходят с мерами предосторожности — в масках и перчатках.

ЖК «Чайка»

— Риэлторы и клиенты осваивают онлайн-сделки?

— Пока у нас такой формат не особенно развит. Насколько мне известно, услугу онлайн-сделки в регионе предлагает только один банк. Поэтому риэлторы пока работают офлайн: режим самоизоляции у нас не очень жесткий (на момент публикации интервью, по данным Роспотребнадзора, в Амурской области выявлено 385 заболевших COVID-19. — Прим. ред.). МФЦ работают по предварительной записи. Но реально попасть даже без записи, если кто-то из специалистов свободен.

«Застройщикам придется переходить на новую схему»

— Насколько активно люди пользуются новой программой льготной ипотеки?

— Она не пользуется спросом, более того, боюсь, в Благовещенске она вообще не сработает. Дело в том, что несколько месяцев назад в нашем регионе была широко анонсирована дальневосточная ипотека под 2% годовых — спрос в Благовещенске в разы превысил предложение.

В декабре прошлого года, когда эта программа стартовала, ею хотели воспользоваться около 1,5 тыс. амурчан. Из этих заявок по состоянию на конец марта реализовано лишь чуть более 550. Две трети заявок осталось не удовлетворено, поскольку предложение, подходящее под условия программы, закончилось.

Читайте также  1 млрд. рублей направлен в 2007-2008 гг. из бюджета Ленобласти на реализацию жилищных программ

Благовещенск/Фото: Гильдия риэлторов Приамурья/Facebook

Застройщики оказались не готовы к такому спросу: предложение на первичном рынке зимой было в обычных рамках. Еще как минимум два-три месяца новых объектов, подходящих под эти условия, не появится. Именно поэтому с новой программой льготной ипотеки, тоже ориентированной на первичный рынок жилья, возникнет та же проблема.

— Как встретил рынок Благовещенска переход на проектное финансирование и эскроу-счета?

— Почти все жилье возводится пока по старой схеме. В 2018 году ведущие девелоперы Благовещенска постарались получить столько разрешений на строительство, чтобы хватило на ближайшие годы. По моим оценкам, у них в резерве еще максимум год. Дальше всем нашим застройщикам придется переходить на проектное финансирование.

Пока же знаю только об одном проекте в городе, который реализуется по новой схеме, но возводится пока неактивно. Длительное время строительных работ фактически не было. А ведь за это время надо платить проценты банку. Поэтому пока большой вопрос строительства с проектным финансированием.

Споры, сделки и разделы

— Значительная часть вашей работы — юридические услуги. С какими запросами обращаются люди к вам в агентство?

— У меня юридическое образование — именно связанная с недвижимостью юриспруденция является моей основной деятельностью: споры, сделки с недвижимостью, вселение-выселение, раздел недвижимости и наследование.

Чаще всего люди обращаются с темой признания права объекта недвижимости.

Повсеместная проблема в нашей стране: человек сначала что-то долго строит, вкладывает силы и средства, а потом так же долго добивается признания законности своей работы. Это и перепланировки, и строительство гаражей, дач, домов и нежилых зданий.

Люди ошибочно думают, что, приобретя права на земельный участок или помещение, можно там строить что угодно. А потом приходится в суде доказывать, что постройка или перепланировка не нарушает ничьих прав.

— С какими еще сложностями, связанными с недвижимостью, вам, как юристу, приходится иметь дело?

— Часто обращаются с проблемами, связанными с наследованием и неправильным оформлением прав. В нашей стране долгое время не было частного права — оно появилось лишь 30 лет назад. И в таких случаях людям часто не удается договориться между собой.

Еще одна тема — споры о границах земельных участков. Сейчас идет волна подобных обращений. Земля приобретает все большую ценность, а измерения стали высокоточными — в итоге люди не готовы отдавать соседу ни метра своей земли. Есть отдельные случаи, в том числе и в моей практике, когда люди судятся из-за забора, отступающего от границы на 10–30 см.

Часто бывшие родственники спорят о порядке пользования жилым помещением. И последняя категория — вселение и выселение: либо люди имеют прописку, но не проживают, либо, наоборот, живут, не имея регистрации.

Спорных моментов в сфере недвижимости множество — их надо будет решать всю жизнь.

«Главное — найти ответственного профессионала»

— Ваша компания на рынке уже 19 лет. Как изменилась работа риэлтора за эти годы?

— Когда я регистрировал свое агентство недвижимости в 2001 году, качество услуг риэлторов было гораздо выше. В те годы профессионализм и серьезность намерений на рынке подтверждались лицензированием — на это шли самые надежные компании. Лицензию на этот вид деятельности давала Регистрационная палата Амурской области — в Благовещенске этот маркер профессионализма получило около десятка компаний.

Читайте также  Льготная ипотека: все равны, но некоторые — равнее других

Но уже в феврале 2002 года лицензирование отменили: с того момента стать риэлтором мог любой, причем для этого даже необязательно иметь специальные знания. На рынок хлынула масса людей, далеких от этого бизнеса и принципов честной работы.

Появилось много серых и черных риэлторов, имидж профессии упал. Все это привело к огромному негативу со стороны клиентов — пострадали и те, кто работал на рынке легально и правильно.

ЖК «Квартал 237 (Горького, 65)»

С тех пор схема работы нашей компании поменялась: совместно с другими надежными игроками рынка мы создали Гильдию риэлторов Приамурья. Она объединила тех, кто пришел на рынок не на один день, а относится к бизнесу серьезно и хочет помогать людям. И клиенты это ценят. Знаете, основная проблема потребителя в любой сфере — найти ответственного профессионала. Таких профессионалов мы постарались объединить в нашей гильдии.

— Какие каналы связи с клиентом вы используете? Основная доля клиентов приходит по рекомендации?

— Конечно, в компании, которые работают на рынке много лет, чаще всего приходят по рекомендации. Но риэлторы используют и прочие каналы информации.

Покупка и продажа недвижимости — важные и чрезвычайно редкие события для жителей нашей страны. Статистика подтверждает, что за свою жизнь россияне меняют жилье в среднем не более двух раз.

Тем не менее сарафанное радио — хороший канал информации, наши клиенты часто рассказывают о нас своим знакомым. До сих пор мы не забываем и о газетах: даже сейчас некоторые потенциальные клиенты ищут информацию об объектах и услугах в печатных СМИ, хотя, конечно, намного больше тех, кто пользуется электронными средствами. Мы активно используем социальные сети, сайты и блог, начинаем развивать аккаунт в инстаграме.

С небес на землю

— По первому образованию вы летчик. Почему однажды решили сменить сферу деятельности?

— Отдал авиации 10 лет своей жизни, но в очередной кризис авиакомпания, в которой я работал, объявила: летчики в Благовещенске больше не нужны. Многие коллеги разъехались по другим городам — они до сих пор работают в авиации, но у меня на тот момент уже было второе образование, юридическое, и я остался в родном городе.

— Опыт полетов выручает в работе на земле?

— Экипаж российского воздушного судна состоял из двух пилотов, штурмана и бортинженера. Я работал штурманом. Если пилот, условно водитель, а бортинженер управляет двигателями, то штурман — мозг экипажа, компьютер, который просчитывает вероятности и говорит пилоту, куда лететь. Штурман должен «лететь впереди самолета», понимать, где машина окажется через несколько минут.

Конечно, эти навыки помогают просчитывать, прогнозировать ситуацию, подходить к рынку аналитически. Большой плюс это и в юридической работе: клиенту нужно объяснить, как скорее всего будет развиваться его ситуация с учетом сложившейся судебной практики.

Читайте также  С начала апреля объем выдачи ипотеки снизился вдвое

Разные суды — не только в разных регионах, но и в разных районах одного города — часто применяют одни и те же законы по-разному.

Следует понимать, как вероятнее всего будет складываться конкретная ситуация в конкретном суде. Поскольку обжаловать решение в высшей инстанции крайне сложно, важно получить правильное решение сразу. По статистике, решение суда первой инстанции в России отменяется примерно в 10% случаев. В следующей инстанции — уже 1–2%.

Если возвращаться к опыту работы в небе, я и теперь занимаюсь тем же, чем и в авиации, — анализом и прогнозированием ближайшего будущего. Чаще всего такие прогнозы сбываются, и это сильно облегчает работу с клиентами.

«Когда цена жилья упадет, шанса взять кредит, скорее всего, не будет»

— Что будет происходить на рынке жилья Амурской области в ближайшие месяцы?

— В данный момент очень много вводных: мы живем одним днем, понимая, что, если в любой момент в регионе случится вспышка заболевания, работа встанет. Но нынешний кризис все же трудно сравнивать с серьезными экономическими кризисами 1990-х и 2000-х годов, которые имели для россиян более масштабные последствия.

ЖК «Семейный» (Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири)

Предполагаю, что в ближайшие месяцы на рынке будет затишье: люди пока не понимают, что будет дальше, и ждут. Правительство поддерживает строительную отрасль — это правильно, но рискует просесть вторичный рынок. Кроме того, банки фактически ужесточают условия собственных программ, несмотря на понижение ключевой ставки и различные программы правительства, поскольку, очевидно, что число проблемных заемщиков будет расти.

— Дайте, пожалуйста, пару практических советов тем, кто хочет приобрести жилье. Когда это лучше сделать?

— На рынке есть периоды пика, ажиотажного спроса, когда цены растут, и периоды падения, которые всегда наступают после кризиса. Такие периоды длятся полтора-два года, цены падают примерно на треть — по крайней мере, по статистике Благовещенска. Клиентам, которые меня спрашивают о покупке недвижимости, рекомендую следующее.

Если вы рассчитываете только на кредит, то лучше приобрести жилье сейчас. Правила кредитования понятны, а ипотечные ставки по жилью низкие. Потом, когда в результате кризиса цена упадет, шанса взять кредит скорее всего не будет: либо он будет очень дорогим, либо условия его получения превратятся для вас в невыполнимые.

Если вы рассчитываете на наличные деньги, которые у вас уже есть или точно будут через полтора-два года, лучше выждать этот срок и купить жилье значительно дешевле. Но такой выдержкой обладают очень немногие россияне. Для этого требуются терпение и постоянный анализ складывающейся ситуации.

Мы переживем и этот кризис, и многие другие. К сожалению, это закон развития общества — периодически проходить через кризисные этапы. Россияне пережили уже несколько подобных крахов (реформу Павлова 1991 года, 17 августа 1998 года, осень 2008-го и 2014-й). А гиперинфляция начала 1990-х, когда инфляция в месяц составляла 100%! Поэтому мы привыкшие к таким проблемам.