Ипотека для молодых семей
Обзоры

Картина маслом: благодаря господдержке ипотека пока не умирает

Банкиры и застройщики дружно вздохнули с облегчением – программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке продолжится до конца года. Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», их радость сильно омрачается тем, что в остальном существенных положительных изменений в экономике не предвидится. По крайней мере, прямых и явных сигналов к этому не видно.

Без господдержки – никак

В целом для застройщиков подобные правительственные меры, безусловно, позитивны. Например, в проектах «ДОНСТРОЯ», по данным компании, в 2015 г. доля сделок в рамках «Ипотеки с господдержкой» составила более 60% от общего объема ипотечных сделок. А ведь квартиры от «ДОНСТРОЯ» – не самые дешевые, и максимального кредита с господдержкой в 8 млн руб. хватит далеко не на каждую. Так что застройщики более дешевых ценовых сегментов еще больше зависят от помощи государства (учитывая, что субсидии не распространяются на сделки на вторичном рынке).

По данным министерства финансов РФ, объем выдачи кредитов по государственной субсидии за март-декабрь 2015 составил 210 633 шт. на сумму 374,3 млрд руб., что равняется 30,4% от общего количества выданных с начала года кредитов и 32,6% от объема выданных кредитов. Если производить подсчет с момента запуска программы (март 2015 г.), доля кредитов по госпрограмме составляет 35,1% в количественном выражении и 37,5% в денежном выражении, сообщили в банке «ДельтаКредит».

Ситуация-2015

По данным банка «ДельтаКредит», общий объем выдачи ипотечных жилищных кредитов за 2015 год составил 691 943 шт. на общую сумму в 1 147,3 млрд руб. Произошло сокращение по сравнению с 2014 годом на 31,7% в количественном и на 35% — в денежном выражении. Почти все кредиты (99,99%) выдавались в рублях.

Средняя сумма по выданным с начала 2015 года кредитам составила 1,66 млн руб., что меньше по сравнению с 1,74 млн руб. в 2014 году.

Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам в рублях составила 13,33%, что на 0,88 п.п. выше, чем в 2014 году. В декабре 2015 средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 12,73%, а в декабре 2014 ставка составляла 13,17%, в ноябре 2015 – 12,29%. Такие изменения – результат влияния государственной субсидии на размер средневзвешенной ставки.

В целом же в 2015 году практически все банки ощутили существенное снижение спроса на ипотечное кредитование. По данным аналитического агентства «Русипотека», наибольшее сокращение объемов выданных кредитов среди ведущих ипотечных банков пришлось на Газпромбанк (-58%). Также существенно меньше средств выдали «Связь-банк» (-56%), ВТБ-24 (-43%), группа Societe Generale (-39%) и Россельхозбанк (-30%). Чуть меньше сократилось ипотечное направление Сбербанка (-28%). Рост объемов выданных кредитов агентство зафиксировало только в банке «Возрождение» (+7%).

Риски и потребители

Потенциальные заемщики, видя ситуацию в экономике, либо отказываются от идеи брать ипотечный кредит вообще, либо подходят к вопросу более осторожно. Традиционно банки выдают ипотеку на срок от 1 года до 25-30 лет. Однако, как показывает практика, чаще всего заемщики оформляют кредит на срок от 10 до 20 лет. А вот оформить ипотеку на короткий период, до 5 лет, решается все меньше и меньше потребителей, отмечают в компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Читайте также  Купить квартиру в Москве можно, не обладая всей суммой

Во втором полугодии 2015 года сократилось количество кредитов, оформленных на срок до 5 лет. В общей структуре ипотечных следок их доля составила менее 7%. Ипотеку на короткий срок чаще всего оформляют те, кто проводит альтернативные сделки, то есть продает старое жилье и приобретает новое с минимальным привлечением заемных средств. Однако доля заемщиков старше 50 лет, желающих оформить кредит на короткий период до пяти лет, во втором полугодии сократилась почти в четыре раза.

По данным компании, во втором полугодии 2015 года более половины всех ипотечных займов были оформлены на срок от 10 до 20 лет. Относительно первого полугодия 2015 их доля выросла и составила 55,8%. Кредиты на такой период преимущественно оформляют молодые люди в возрасте от 30 до 40 лет. Относительно первого полугодия 2015 года их количество даже немного выросло. Реже всех кредиты на срок от 10 до 20 лет оформляют потребители старшего возраста (от 50 лет), а в условиях нестабильной экономической ситуации их стало еще меньше. Если в первом полугодии 2015 года они составляли 6% заемщиков данной категории, то во втором – всего 3%.

«Нестабильная экономическая ситуация способствует увеличению количества кредитов, оформленных на более длительные сроки. Часть заемщиков предпочитают оформить ипотеку на более долгий период и, если получится, погасить ее досрочно. Таким образом они стараются подстраховаться от возможных неприятных ситуаций, которые могут повлиять на уровень доходов в условиях кризиса», – комментирует Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Однако на смену осмотрительным покупателям все чаще приходят случайные, не вполне представляющие себе масштабы и сложности выплат ипотечных кредитов. Согласно исследованию банка «ДельтаКредит», общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2016 составил 3 920,4 млрд руб., увеличившись за год на 11,1%. А уровень просроченной задолженности (на основании данных формы отчетности кредитных организаций 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации») с просроченными платежами от 91 дней на 01.12.2015 составил 3,03% (на начало 2015 года показатель составлял 2,13%).

«С начала 2015 года мы неуклонно движемся к ухудшению портрета ипотечного заемщика по сравнению с 2014-2013 годами, – считает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. – На сегодня порядка 65-70% потенциальных заемщиков можно отнести к категории «проблемных» – это люди, которые не имеют достаточного дохода для получения требуемой суммы, работают в сферах и компаниях повышенного риска (представители таких профессий, как пожарные, летчики, работники МЧС и т.д., а также сотрудники компаний, где идет процедура банкротства), получают невысокий «серый» доход и не владеют иными активами для пополнения семейного бюджета (дополнительной недвижимостью, ценными бумагами и т.д.) и имеют высокий уровень закредитованности».

Читайте также  Кто может рассчитывать на льготы по ипотеке

По словам специалиста, сейчас отчетливо видно несоответствие пожеланий заемщиков их реальным возможностям – становится все больше людей, которые, например, при ежемесячном доходе не более 50 000 рублей рассчитывают получить в кредит 7-8 млн рублей. «У них вызывает искреннее удивление, когда выясняется, что для такого размера кредита сумма ежемесячного платежа должна составлять не менее 80 000 рублей».

Помощь заемщикам

Впрочем, у некоторых категорий заемщиков есть шанс получить помощь. Для этого программу реструктуризации кредитов разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК объявило о готовности к более активному взаимодействию с банками в рамках государственной программы помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, в том числе имеющих кредит в иностранной валюте.

Программой помощи предусмотрена поддержка порядка 22 500 ипотечных заемщиков, независимо от валюты, в которой оформлен кредит. Но массовых обращений от банков пока нет: в АИЖК поступило от участников программы около 330 заявок на реструктуризацию кредитов по условиям программы, из них всего 24 заявки – по кредитам в иностранной валюте. Проведена реструктуризация 42 ипотечных кредитов. АИЖК помимо возмещения убытков готово оказывать банкам поддержку при рассмотрении заявок от заемщиков и принятии решений по реструктуризации по условиям программы.

На начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 млн действующих ипотечных кредитов, из которых, по данным АИЖК, только 0,5% (17 500 кредитов) номинированы в иностранной валюте. Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 млрд рублей, или около 3% от всего ипотечного рынка страны (3,7 трлн рублей). С реальными проблемами столкнулись примерно 2000 человек, имеющих ипотечный кредит в иностранной валюте. Эти заемщики могут обратиться в свой банк за реструктуризацией кредита по условиям государственной программы помощи.

Помощь не всем

За помощью по программе могут обращаться социально незащищенные категории граждан:

  • граждане, имеющие хотя бы одного ребенка или являющиеся опекунами (попечителями) одного или более несовершеннолетних детей;
  • ветераны боевых действий;
  • граждане с ограниченными возможностями или имеющие детей – инвалидов.

По условиям программы валютный кредит будет реструктурирован банком в рубли по курсу ЦБ. При этом ставка по кредиту в рублях составит 12% годовых. Заемщик совместно с банком может выбрать либо единовременное списание 10% остатка кредита (до 600 тыс. рублей) либо предоставление периода помощи до 18 месяцев. На это время ежемесячный платеж снижается на 50% от планового путем снижения ставки на период помощи или перевода кредита в рубли по курсу ниже курса ЦБ.

С заявлением о реструктуризации заемщику необходимо обращаться в банк, где был оформлен ипотечный кредит. В государственной программе участвуют более 70 банков, на долю которых приходится 97% ипотечного рынка. В их числе крупнейшие банки по выдаче ипотечных кредитов: Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, Газпромбанк, «ДельтаКредит» и т.д.

Читайте также  Ипотека: ставки будут расти, несмотря на поддержку государства

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район Сдан от 5 190 000 руб. от 4.7%
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный 4 кв. 2021 г. от 2 082 300 руб. от 6.1%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 4 054 600 руб. от 4.5%
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки 4 кв. 2020 г. от 3 743 253 руб. от 6.1%
Дабл Ленинский район от 2 722 200 руб. от 5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 14 081 723 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 343 250 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 4.5%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2017 г. от 8 065 778 руб. от 4.8%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская 1 кв. 2021 г. от 9 762 500 руб. от 6.5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 324 500 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 12 911 022 руб. от 5.85%
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 16 825 750 руб. от 4.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб. от 6%
Юбилейный г. Реутов 1 кв. 2021 г. от 4 285 175 руб. от 6.5%
Суббота Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская 1 кв. 2019 г. от 42 678 336 руб. от 0.1%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб. от 5.1%
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 5 843 628 руб. от 0.1%
Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 3 кв. 2021 г. от 14 202 760 руб. от 6%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 6 193 908 руб. от 5.85%
Городской квартал BIGTIME Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская 4 кв. 2020 г. от 7 411 980 руб. от 6%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 2 кв. 2024 г. от 9 428 000 руб. от 6%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 600 руб. от 4.5%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все